市場分析:未來定制家居賣場由何決定，是好是壞？
- 2019-04-25 09:51:00
- 來源：網絡
- 編輯：板材網
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傳統家居賣場在防火防盜防電商時，購物中心的邊界卻不斷伸向了家居市場的碗里。宜家開始做購物中心了，NOTORI也躲進購物中心悶聲發大財去了，傳統家居賣場在防火防盜防電商時，購物中心的邊界卻不斷伸向了家居市場的碗里。尚品宅配、靚家居、各類全屋定制們也在尋找流量更加充沛的渠道，市場似乎在越來越多元。
中國在城市化率30-40%區間歷時最短，僅有5年時間完成，期間商品房銷售面積9.5億平方米就推動了10個點的城市化率。
城市化率40-50%，歷時用了8年，需要動用53.2億平方米來推動10個點的城市化率。
50-60%也用了8年，卻需要109.9億平方米來推動，我們可以發現，商品房銷售面積對于城市化率推動越來越弱。
中國人口13.9億，10個點的城市化率需要解決1.39億人進城。40-50%的城市化率時，商品房銷售總面積53.2億/1.39億人口=38.27平，假設一個家庭3口人，38.27*3=115平，基本屬于剛需盤。
50-60%城市化率時，商品房銷售總面積109.9/1.39=79平，假設一個家庭3口人，79*3=237平。很明顯，這階段投資盤開始慢慢占據主導地位，剛需盤放緩。從去年開始，經常可以見到很多樓盤投資盤與剛需盤達到9：1的比率。
中國城市化率增速從2011年3.77%，到2018年城市化率增速只有1.06%。《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中注明：城鎮化健康有序發展，常住人口城鎮化率達到60%左右。中國城市化率已經進入到中后期階段，增速會逐步放緩。城市化率增速的核心又在于經濟發展動力，或者說該城市能否提供足夠多的崗位以及有吸引力的待遇。中國城市化率在不同市場又差異極大，深圳等珠三角地區城鎮化率最高，都在8成以上。這使得家居賣場在不同地區銷售差異會極大。城市化率低的地方做增量盤為主，城市化率高的開始轉向存量盤與增量盤并重。
做增量還是做存量
增量盤由新商品房銷量決定，決策權在于消費者或者開發商直接做成精裝房。存量盤取決舊改頻率，關鍵指標為二手房銷量。二手房在近年來出現量價齊升，增速遠遠超過新房銷售。2018年新房銷售增速僅為1.3%，2019年1-2月份新房銷售增速進入負增長。同時，一些老舊物業無法適應年輕人的需求，重裝頻率正在上升。
做低頻還是做高頻
傳統家裝偏向硬裝，一次裝修后，框架一定，能夠變動的就很少了。家居消費一直是低頻高客單，需要深度思考的角色。家居消費專業性強，特別是前期設計以及中期硬裝部分，消費者如果不具備一定的專業能力，在做決策時是相當累的一件事。不少消費者不得不把決策權讓渡給裝修公司或者包工頭之類的。此時，裝修公司或者包工頭代采成為家居建材賣場的主要客戶。家居賣場零售批發客戶可以做到3：7，也就是家居賣場實際上是一個面向B端商戶為主的銷售渠道，真正面向C端反而在下降。不少家居建材賣場在轉型所謂的家居時，經常會發現賣百貨，百貨倒，做餐飲，餐飲倒。家居賣場可以說完全沒有客流來支撐。這跟家居賣場自己定位有關。
家居建材市場從2009年以來迎來了爆發式增長，這種增長與中國商品房銷售面積爆發息息相關，它以蠶食市場增量紅利為主。
2009年中國商品房銷售出現非常規暴漲42.1%的局面，2010年商品房銷售面積首次站上10億平方米大關，從此一路搖扶直上，到2018年達到17億平方米。這期間，商品房銷售基本跟養豬一個規律，三年一個周期，13年、16年出現峰頂。2019年1-2月份，商品房銷售1.41億平方米，下降3.67%，所謂的商品房周期不像以往來得那么明顯。不過銷售金額12803億，增長2.8%，體現購買力還是強勁，購買力會因為各種刺激而再度進入房地產市場是各方爭議的焦點。
對于家居建材商來說，商品房銷售面積增加意味著能否吃“飽”飯的問題，商品房銷售金額是否增加意味能否吃“好”飯的問題。商品房銷售面積下降使得不少家居建材商已經感到陣陣寒意，它將使得不少中小租賃商戶無業務可做，不得不做出撤場的決定。同時，市場份額繼續流向大商戶。市場份額過于集中在大商戶手上，又會提高大商戶的議價能力，引發租金下調。不論中小商戶撤場，還是大商戶議價能力不斷提升，對于家居建材賣場都不是好事。中國在城市化率30-40%區間歷時最短，僅有5年時間完成，期間商品房銷售面積9.5億平方米就推動了10個點的城市化率。
城市化率40-50%，歷時用了8年，需要動用53.2億平方米來推動10個點的城市化率。
50-60%也用了8年，卻需要109.9億平方米來推動，我們可以發現，商品房銷售面積對于城市化率推動越來越弱。
中國人口13.9億，10個點的城市化率需要解決1.39億人進城。40-50%的城市化率時，商品房銷售總面積53.2億/1.39億人口=38.27平，假設一個家庭3口人，38.27*3=115平，基本屬于剛需盤。
50-60%城市化率時，商品房銷售總面積109.9/1.39=79平，假設一個家庭3口人，79*3=237平。很明顯，這階段投資盤開始慢慢占據主導地位，剛需盤放緩。從去年開始，經常可以見到很多樓盤投資盤與剛需盤達到9：1的比率。
近期各方面基調來看，房子以住為主，租售并重，以“租”取代投資盤口風向似有不斷加強之勢。剛需盤為鎖定盤，不影響市場炒作。投資盤為回報盤，一旦盈利預期枯竭就會造成踩踏。去年開始打壓供量預期，典型的高周轉盤碧桂園等房企都跑不起來，相當難受，甚至因為周轉不暢傳出資金面臨斷鏈風險的房企也不少。為了消耗存量盤，建行等金融機構也出來喊話房子蓋太多了，還是租它家的房子好。2019年4月8日，國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，其核心就是解決移民租住市場需求。
中國城市化率增速從2011年3.77%，到2018年城市化率增速只有1.06%。《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中注明：城鎮化健康有序發展，常住人口城鎮化率達到60%左右。中國城市化率已經進入到中后期階段，增速會逐步放緩。城市化率增速的核心又在于經濟發展動力，或者說該城市能否提供足夠多的崗位以及有吸引力的待遇。中國城市化率在不同市場又差異極大，深圳等珠三角地區城鎮化率最高，都在8成以上。這使得家居賣場在不同地區銷售差異會極大。城市化率低的地方做增量盤為主，城市化率高的開始轉向存量盤與增量盤并重。
做增量還是做存量
增量盤由新商品房銷量決定，決策權在于消費者或者開發商直接做成精裝房。存量盤取決舊改頻率，關鍵指標為二手房銷量。二手房在近年來出現量價齊升，增速遠遠超過新房銷售。2018年新房銷售增速僅為1.3%，2019年1-2月份新房銷售增速進入負增長。同時，一些老舊物業無法適應年輕人的需求，重裝頻率正在上升。
做低頻還是做高頻
傳統家裝偏向硬裝，一次裝修后，框架一定，能夠變動的就很少了。家居消費一直是低頻高客單，需要深度思考的角色。家居消費專業性強，特別是前期設計以及中期硬裝部分，消費者如果不具備一定的專業能力，在做決策時是相當累的一件事。不少消費者不得不把決策權讓渡給裝修公司或者包工頭之類的。此時，裝修公司或者包工頭代采成為家居建材賣場的主要客戶。家居賣場零售批發客戶可以做到3：7，也就是家居賣場實際上是一個面向B端商戶為主的銷售渠道，真正面向C端反而在下降。不少家居建材賣場在轉型所謂的家居時，經常會發現賣百貨，百貨倒，做餐飲，餐飲倒。家居賣場可以說完全沒有客流來支撐。這跟家居賣場自己定位有關。
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